通过上述四组数据我们可以看出，国内购物中心近二十年来总体上一直保持高增长的投资和开业态势，初步形成了购物中心行业规模。我们认为，购物中心的快速发展是在我国经济持续快速发展大背景下，伴随着居民收入增长和生活方式改变而逐步发展起来的，是国家经济政策调整、开发商利益驱使、城市化发展推进和地方政府城市经营等多方合力作用的结果。购物中心作为一种现代化复合型零售业态和开发类型，我们看到在历经二十年发展行业渐趋成熟、在实践中取得一定的开发和运营管理经验等成绩的同时，更要清醒地认识到购物中心在中国本土化和产业化过程中尚未形成一套科学深刻的理论，全程驾驭投资开发、商业经营和资本运作的专业人才队伍十分匮乏，甚至开发流程、规范性运营管理等基本体系在实践中也未完全贯彻。在实践中出现一些特殊景象：一面是购物中心开发的半调子工程，商业经营惨淡；一面是基于物业升值带来的购物中心投资高利益回报，物业升值往往比商业租金要大得多。一面是国际国内品牌商家寻找不到适合的开店项目，一面是空置多年的商业项目无法启动。一面是工程竣工、甚至装修完毕；一面是变更工程规划，大动干戈调结构。这主要是因为没有遵循购物中心发展的基本规律，要么选址不科学，要么规划设计不合理，要么运营管理水平不符合市场要求。在国内购物中心高速扩张的背景下，借鉴西方成熟经典的基础理论和方法，探索一套适合国情并行之有效的项目可行性评估模型显得尤为必要。本篇通过对相关商圈理论进行阐释，在借鉴购物中心产业发达的国家和地区对商圈理论应用分析的基础上，详细分析了购物中心商圈的诸多影响因素，并构建了购物中心商圈影响因素的评估模型。希望该研究模型能起到抛砖引玉的作用，引起相关人员在购物中心选址、开发和运营管理过程中有更为深入和全面的思考，为购物中心成功开发和运营提供参考依据。
第三篇 购物中心动线规划设计
动线规划设计对购物中心的成功运营有重要影响，科学合理的动线规划设计对购物中心外部客流的导入、场内客流的聚集与扩散、租户的整体经营业绩以及各个商铺价值的最大化均有重要促进作用。在消费者生活方式和消费特征不断变化的今天，在建筑体量庞大的购物中心内，如何有效吸引消费者，并使其在购物中心内轻松、便捷、舒适地享受整个消费过程，动线规划设计发挥着极其重要的引导作用。动线规划设计在满足安全疏导、货物运输等功能性需求的前提下，更需要注重对客流的引导、商铺的展示、购物氛围的营造等促进销售和提升服务的功能，以满足消费者多元化的需求。
第四篇 购物中心租户组合的均衡性
在零售业中，变是唯一不变的法则。伴随着经济发展的不同阶段和水平，相应地诞生了各类零售商业模式，每种新零售业态的出现都是经济发展水平到了一定阶段的产物。生产力和经济水平的不断提高，为零售业态的变革创造了有利条件，也推动零售业态不断变革以满足经济发展的要求。同时，科学技术的进步为零售商业发展提供了先进的管理手段和物质技术设备，为零售商业模式的更新不断提供了技术支持。零售业态和商业模式的发展影响着人们的生活方式和消费行为，催生了新的社会消费文化。
近二十年来，国内消费者的购买行为和心理发生了相当大的变化，消费已经不是单纯的购买行为，而是一种结合了休闲、娱乐、社交、社会角色认同等多重诉求的综合性行为。消费者在消费过程中，一方面比较商品与服务的种类、质量与价格，了解各类时尚资讯和文化；另一方面，可能同时进行美食、欣赏表演、交际交流等轻松活动，享受消费过程。这在时尚界称之为购物心理治疗，因为人们在购买商品和服务的过程中，可以同时享受被尊重、接收资讯、愉悦心情、缓解压力、扩大交际、增强自身追求的社会角色定位等各种快感。在商品高度同质化的今天，商品质量已经是顾客满意的最基本要求，很多情况下消费者对零售商场感觉好与不好，不是取决于商品，而是所营造的购物氛围和营运努力对顾客产生的综合印象。消费者行为和心理的不断变化，推动着零售商业模式不断变革，使其不断适应并朝着经济、便利、质量和个性等四个趋势而发展。
零售已不是购物单纯的买卖关系和一个环节，而是所提供的商品与服务“如何”和“在怎样的环境中”面对消费者的全服务过程。购物中心作为一种高级的零售业态，迎合了消费者的心理和多样化需求。购物中心已成为消费者一个购物与休闲的最佳去处，因为购物中心聚集了众多业种和商品种类，集合了娱乐、休闲、购物、美食等齐全功能，强调一次购足的需求，并融入愉悦的消费气氛，已成为今日消费者重要的休闲场所。著名购物中心设计公司Concept International Design(CID)创始合伙人Geoff Morrison (2001)在《娱乐化的世界》中表示：现代消费者愿意花费更多的时间与金钱，追求对于生活形态与最前沿时尚的需求，多元化才派上用场，消费者要求更多不同组合的零售、娱乐与饮食。这说明了购物中心在消费市场上所能够提供的多样化功能与价值，正好符合成熟零售市场中消费者的需求。因此，购物中心作为一种新型的零售不动产，对世界各地城市的发展和零售活动均产生了重大影响，它不仅改变了消费者与一般居民在购物、休闲与娱乐的生活方式，甚至一个大型购物中心的开发与营运对地方经济、城市形象、道路交通、社区管理等产生深远影响。在欧美、日本及我国台湾、香港等发达国家及地区，购物中心的开发往往与城市中心的形成和发展都有极为密切的合作关系。近年来，在我国很多城市购物中心的开发被地方政府视为城市发展与形象提升的一个契机与工具，这也是购物中心的相关课题为我国及世界范围内政府、学者及实务界共同关注的原因。
第五篇 购物中心租金定价方法
购物中心租户的租金定价一直是困扰业内人士及相关领域实务者的操作难点，租金定价的内在动因、租金基准的形成机制和构成要素等方面的理论研究也处于空白状态。实践中，购物中心的租金定价普遍依赖的是相关人员的工作经验和通过市场调查参照、比较同类物业的租金水平来确定。然而由此制定的租金标准是否合理、购物中心投资者和租户博弈的基本依据、租金基准的定性定量的计算方法和原理这些问题仍难以做出明确的回答和说明。购物中心的租金收入是投资者的主要收入来源，也是租户的主要运营成本之一，从这方面看租金是双方利益交割的标尺，在一定程度上是双方博弈的结果。我们认为，这一博弈结果隐含着一个基本的、公认的基准水平，犹如价值规律中价格围绕价值上下波动，价格不会偏离价值太远。租金水平的高低是评价一个购物中心运营管理表现的最重要指标之一，也是购物中心整体运营体系内各影响因素实际运作的综合结果，由此可以看出购物中心的租金定价不是人为主观臆断的结果，而是综合要素的直接客观反映。为客观合理地制定购物中心的租金基准水平，本篇在《购物中心租户组合的均衡性》一篇的基础上，从购物中心的租金来源、租金影响因素、租金定价方式等内容着手，通过设定标准购物中心及其参数，运用租金成本率的概念阐述租金形成机制，确定购物中心的基准租金、分布规律及各楼层租金比率。
第六篇 购物中心运营管理的一般方法
良好的运营管理是购物中心在市场中生存发展和获得竞争优势的基本保障，也是购物中心成功经营的基础，对提高市场价值具有十分重要的意义。然而，购物中心作为兼具商业、地产和金融三大行业属性的复合型不动产产品，其运营管理涉及众多业务领域，内容体系纷繁复杂，且相互交织，因此审视各业务领域的行业特性，厘清内部关系，对提升购物中心的运营管理水平十分重要。本篇从购物中心商业运营管理角度出发，对购物中心的运营管理内容进行分类归纳，从组织结构设计（包括单项目运营管理公司、多项目运营管理公司的组织结构设计）、业务单元管理（业务单元的划分及其职能、业务单元的外包）以及三层次流程管理体系设计三个方面加以论述，同时还提出针对购物中心的运营管理决策方法，对于购物中心的运营管理具有普遍指导意义和应用价值。
第七篇 社区型购物中心的产品特点与发展前景
社区型购物中心是购物中心的一个重要类型，在购物中心产业成熟的发达国家，社区型购物中心占有很高的市场比例。近年来，社区型购物中心广阔的市场空间和发展前景引起国内投资者和购物中心从业人员的广泛关注。本篇从购物中心的概念、基本类型及其特征着手，对比超区域型、区域型购物中心，重点分析社区型购物中心的产品特点，以对发展社区型购物中心进行更加全面深刻的认识和了解。
第八篇 购物中心价值评估方法
购物中心作为一种现代化复合型零售业态和零售不动产产品自90年代初期开始在我国内地陆续出现，2002年开始进入快速发展期。购物中心的快速发展是在我国经济持续快速发展大背景下，伴随着居民收入增长和生活方式改变而逐步发展起来的，是国家经济政策取向、开发商利益驱使、城市化发展推进和地方政府城市经营等多方合力作用的结果。近十年来，中国内地购物中心总体上一直保持高增长的投资和开业态势，初步形成了购物中心行业规模。购物中心作为商业地产的核心产品，其兼具商业属性和金融属性。参照国际上购物中心企业的发展轨迹（西田、西蒙、永旺等）和产品属性，随着购物中心行业在国内的进一步发展，我们相信不久的将来购物中心行业会进入到投资开发、运营管理、兼并收购、资本运作的产业化发展阶段。这对购物中心运营管理者提出了更高的要求，不仅要做好基础性的运营管理工作，也要全面认识和娴熟掌握购物中心作为金融属性产品在兼并收购和资本市场上的运作规则。
目前，国内商业地产领域的基础理论、相关估价理论和方法的研究尚处在探索阶段，还没有形成一套相对成熟、科学合理、运用简便的整体价值评估模型和方法。目前广泛应用于住宅类不动产产品的估价理论及方法也主要是借鉴西方国家的相关理论。相对于住宅房地产以及收益稳定、单一的商业地产其他产品（如写字楼、酒店和租赁型公寓等），购物中心在其收益对区位的敏感性、物业产权的不可分割性、经营管理的复杂程度等方面都具有自身独特的属性，这些针对住宅类不动产产品的估价理论及方法对购物中心就更加显现了其局限性和应用上的不适应性。在国内购物中心行业蓬勃发展的今天，对购物中心整体价值评估的理论及方法的研究显得尤为必要，并将对购物中心行业的进一步发展、与金融资本相融合的产业升级、促进城市土地综合利用等方面发挥重要作用。本篇基于购物中心产品的复合属性特点，结合价值评估的相关理论，提出了购物中心价值评估的方法，具有较强的理论性和实用性。
