2012年商业地产发展新趋势论坛

2012年商业地产发展新趋势论坛

2011年对于中国商业地产是不平凡的一年，从运营的角度来讲，我们看到优秀的购物中心绩效增长非常明显，对城市商圈的贡献显著提升，商铺的销售额保持快速的增长。从开发层面我们也能看到各种资本转战商业地产领域，表现出极大的热情。2012年新开工项目也有明显的提升。搜狐商业地产独家策划“2012商业地产发展新趋势论坛”，深度讨论商业地产走势。搜狐商业地产全程直播，敬请关注！

时间：2012年1月12日

地点：搜狐演播室

▲以下为活动现场图文实录——

【主持人】：2011年对于中国商业地产是不平凡的一年，从运营的角度来讲，我们看到优秀的购物中心绩效增长非常明显，对城市商圈的贡献显著提升，商铺的销售额保持快速的增长。从开发层面我们也能看到各种资本转战商业地产领域，表现出极大的热情。2012年新开工项目也有明显的提升。从郭主任这里得到一个数据，2011年年底，全国41个城市购物中心里面有多达2790家，简单统计了一下，差不多每个城市的购物中心能达到68个。未来四年新增的购物中心将达到1300家，也是保持着快速的增长。伴随着这样的开发速度，中国进入了全球零售大国的行列。今天我们非常有幸邀请到了三位嘉宾作客演播间，就2012年商业地产的开发形势展开分析。他们是：

中国购物中心产业资讯中心主任 郭增利先生

《购物中心理论与应用》作者、资深购物中心理论与实战专家、深圳平安商用置业总经理 杨敬玉先生

深圳平安商用置业副总经理 石盛发先生

首先进入第一个话题，在谈未来的趋势之前，我们很有必要对过去的一年做总结。2011年受到限购的影响，商业地产的开发形势非常好。在你们的印象中，过去的2011年的市场表现给大家留下了什么样的印象？

《购物中心理论与应用》作者、资深购物中心理论与实战专家、深圳平安商用置业总经理 杨敬玉

房地产商金融意识逐渐强化

【杨敬玉】： 2011年的住宅限购确实对整个经济的发展速度是有影响的。对中小投资者投资的渠道也是有影响的。在这样的情况下，商业地产受到了格外的重视。还有一个很明显的趋势，过去分割出售的商业地产项目有增多的趋势。这个增多的趋势是在五六年前商业地产或者购物中心这个行业，大家有一个共识，需要统一管理的、有统一设备系统的购物中心是不能和物业产生分割共同出售的。在四五年前达成共识的情况下，又出现了小商铺，产生中小商铺的成交量又有增加。这个增加我个人认为也是一个暂时的现象，因为住宅开发商需要迫切的资金。中小投资者也没有更多的投资渠道。住宅限购、金融产品有它本身的特性，风险比较大。股市也不太好，理财的产品收益也不理想。在这样的背景下，中小投资者有这样的投资愿望，开发商有快速回笼资金迫切的需求。所以，住宅底商、商业街，还可以相对分割出售的，尽管对整体品质有影响，但是不会出现SOPPINGMALL整个出售以后盘子烂掉。随着投资渠道的放开，特别是商业地产金融市场的培育和金融产品的成熟，中小投资者对商业地产的投资会越来越多的通过金融的渠道。我可能是有所有权，但是我不是针对某一个具体商铺物业的产权。在这种情况下，未来商业地产尤其是以各种级别和类型的购物中心为主的，以零售商业地产为主，商业地产行业还是会回到它的正常的轨道上。

中国购物中心产业资讯中心主任 郭增利

住宅限购重压  零售商被动进入房地产开发

【郭增利】：杨总提到的关于中国零售房地产这部分，金融的意识逐渐的强化，有一个比较好的现象。这种现象也算是在特定的发展初期，或者是正在发展中的阶段出现的独有的模式，这就是中国和其他的亚洲国家都不太一样的地方。意味着各路资本都在抢进商业房地产。由于商业房地产叫的名字也比较大。我们一谈商业房地产，大多数人谈的都是零售房地产。这种大的现象出现，不管是做地产开发的还是做金融的，包括做零售的，包括其他产业的资金都在进入到零售房地产中。中国开发商的结构可能是选世界最复杂的结构。现在看上去这种情况也比较正常。从大的经济环境上看，2011年对中国经济的考验是比较严峻的。住宅的现状直接导致了住宅地产商觉得在住宅领域施展本领的空间受到挤压，所以大家进入到了商业房地产的开发。很多的金融机构在开发商特别需要资金去解救的时候，也用这样的机会进入到了商业房地产的领域。零售商进入商业房地产，他们是因为跟零售房地产开发商在合作的领域过程中，遇到了租金上的巨大的瓶颈，租金每年都涨。所以零售的集团未必是愿意进入到房地产开发中的。但是由于我们的零售房地产开发商的不专业，一定程度上挤压了零售商的收益。所以我觉得零售商更多的以被动的方法进入到了零售房地产的开发。

【郭增利】：从我们对2011年整体的形势判断，出现了一个有意思的现象。其实我们大家没有明显的感觉。但是我相信会在2012年上半年会有非常明显的感觉，我们的零售商开店的步伐会出现明显的减缓。这个减缓大体上的原因第一个是受制于消费环境，老百姓的收入水平也是受到了一些挤压。我们跟杨总路上也在探讨这个话题。从整个行业发展大的环境上来看，中国的商业房地产在2012年很有可能出现一种情况，当各种资本都进入到商业地产开发过程中。配合零售商的风险加大、消费的欲望不强，消费拉动能力比较有限，特别是租金成本在他的运行中占的比重有所提升，金融压力有所加大。零售商会追求更加安全的开店策略。大环境，2012年开发商可能真的要在招商上过于严峻。因为双方是合作的关系，零售商在利益被挤压、成本被提升的大环境下，会对购物中心商业房地产的招商产生影响。接下来就会出现一个我们不太愿意看到的情况，开工面积很大，开业面积并不一定大。所以我们昨天发布的2012到2013年的报告中头一次用了另外一种方法理解开业的数量，按照开工面积的60%来计算。这60%只是我们假设，我们不希望60%的项目能开业，40%的项目不能开业。我们希望百分之百的都内开业。为什么我们要用这样一种相对让大家紧张的心态看待这个市场。就是因为零售商这样的开店确实是按照2012年在减缓。特别是出现在便民的、老百姓日常生活的业种上会表现的非常明显。

2012年应该出现更多的情况就是社区型的购物中心有可能会比几年以前区域型的购物中心发展还要快。大家社区型的购物中心在发展中遇到的制约和都市型的购物中心遇到的情况完全不一样。只有一些品牌适合在社区型购物中心发展，而有些品牌并不一定能够适合在社区型商业房地产发展。只有少量的品牌适合在社区型购物中心发展。再加上社区型购物中心相对来说，我们的品牌商、零售商在这些购物中心做经营的时候，大家对未来的预期并没有充足的耐心。加入我们租金的成本又给他做了一个新的拉高，也就意味着租金成本占压他的成本过高，一定会严重的影响到零售商在社区型购物中心开店的欲望。从我们检测的数据看，已经出现了，比如说便利店，他在明显的减缓开店的节奏。为什么我们在年终盘点的时候去谈社区型购物中心，就是因为中国的购物中心发展轨迹特别清晰。03年一直到07年，我们发展的是都市型的购物中心，都市型购物中心可能是在发展繁华的阶段，成熟的商圈或者市级的商业圈。但是我们到07年之后，一直到2010年，大家会发现，包括万达做的新项目都是区域型的购物中心。按照五年左右的周期，在2012年可能会进入到新型的社区型购物中心相对的高峰。并不是合理的发展轨迹，这是一个有区位的发展轨迹。正常情况下购物中心不同的发展应该在同一个时期，或者在相当长时期在不同阶段都会有同步的发展。但是中国的开发商往往是盲从性，或者是对市场的判断缺乏专业性。他往往是用一种盲从的心理去做。当这种区域布局成熟的时候，2012年就会到一个更加新兴的市场中去。这样一个新兴市场去寻找标杆的时候，可能是一个新区的居住区，或者是大盘区，会变成更多开发商追逐的热点。这种情况出现，结合我们刚才对零售商的开店的节奏放缓，租金的成本有可能提升，这几个因素交叉在一起，2012年，特别是开发商，我们在招商的时候，有一个充分的难度上的考虑。在社区型购物中心可能进入快速成长的初期，能够给它一个社区型购物中心的零售商的商铺，能够给他一个更好的成长空间。

因为客观上讲，中国的都市型购物中心的发展，区域型购物中心的发展都存在很多的问题。我们并不希望在未来的社区型的购物中心的发展中同样犯这个错误。所以，在2012年，虽然行业从增量上比较乐观，但是我们不能光看数量，还是应该看我们开业的比重到底有多少，我们到底开发的这么多项目，我们哪些能够开业，哪些项目又是优质的项目，最后又是一个让零售商非常欢迎的项目。老百姓、消费者都比较接受的项目。所以在中国我一直认为，过热这个结论差不多十年，在每一个阶段我都不认为过热。中国的问题在结构上。中国的城市化造成了项目之间的恶性竞争，使大家的生存空间都受到了挤压。所以我觉得在整个的购物中心的结构、零售房地产的产品结构出了问题之后，大家可以把表面上反映出来的问题，是不是数量过多了，就像何主编刚才说的68的购物中心。从表面上看，这个数字非常大。我们把它制造一个更大的视野上，平衡跟我们发展水平差不多的亚洲城市，比如说雅加达，它比北京的发展慢得多。它有300购物中心。但是每一个购物中心都做得非常好，原因就是它在前期就做了非常好的规划。

区域型购物中心或为未来趋势

【郭增利】：区域型的购物中心应该用什么样的品牌服务于什么样的消费人群。社区型的购物中心服务于什么样的消费人群。大家严格按照规划服务自己不同的商圈和客群。出现大家相安无事，有可能是相得益彰的结果。所以在中国的购物中心出现结构上的偏差的过程中，已经出现的问题我没有办法去挽回。我感觉在2012年大家对购物中心的专业性能够有些新的认识。在焦点的04年的活动上，我们当时提出一个口号，叫专业化推动产业化。十年了，我们一直希望这样去推动行业的发展。专业化很简单，就是我们在运作每个项目的时候，是不是真的有能去操作这个项目的能力。我们的内功是不是真的很到位，具备这样的素质。中国现在的问题最大的是各路资本进入之后，在不具备足够的资源、足够的专业能力、足够的资金实力的情况下，进入到这个不该进入的领域。这也算是2011年一个重大的成果，中国联合上海购物中心协会，召开了一次封闭性的高端会议，这个会议也没有对外做过什么样的报道。那个时候大家一直在关心购物中心的开发问题，面积、数量。但是单纯从开发角度你没有办法证明这个行业是不是健康的。你应该看进入到这个市场，或者即将进入到这个使臣的购物中心能不能保持一个很好的经营状态。

所以，去年的12月2号，我认为TOP20的企业峰会至少开创了一个新的领域，我们关注的商业房地产要从过去单纯的关注开发链，应该转到运营链，运营的状态好了，反过来会表现你的行业是不是发展过快了，是不是有很多的限制，甚至是不是有一些什么样的政策去对待它了。我们通过TOP20讨论它的结果，恰恰是相反的。所以，我们的整个购物中心在每一个商圈中核心的作用都已经充分发挥出来了。这种商圈包括城市，也包括城市新开发的新兴的商圈。这都是购物中心在做绝对的主导的商业形式。第二，从购物中心平效统计出来的结果，好的购物中心平效可以达到3万7。因为我们购物中心使用率低，我们55%的使用率。我们假设除以这个数据，我们基本上在6万左右。国外目前平均的平效在4到5万。国内平效平均高于国外的购物中心的平效。我们特别希望能够通过专业的运作，把中国购物中心综合的质量提升上来。比如说2795家购物中心，我们也做了一个内部结构的分析，有多少家算得上优质的？200个，也就意味着只有不到10%的购物中心是优秀的。这个比例是偏低的。而且它一定程度上肯定会反映出来我们外部的人士去看购物中心的时候，会认为购物中心行业是不是过热了，购物中心行业是不是很差。

【郭增利】：反过来，我们也不能坐在这200个优质的购物中心的立场上说中国的购物中心非常优秀，我们只是希望能够在整个的行业发展过程中，大家能够对专业给予一种更深的认识。今天非常难得的是杨总他们来北京，也参加我们的联谊会。要跟大家说一种体会，我看到他最新出版的《购物中心应用与研究》，我的眼睛是一亮的。我们可以透过读这本书本身领会里面专业的奥妙。在中国的购物中心发展到今天的时候，我们行业的总结并没有做，行业的专业深化并没有做。我在看这本书的过程中，我学到很多东西，比如说中国到底什么样的商业房地产，什么样的购物中心是好的。什么样的商业房地产商、商业房地产公司是好的。所以我一直在考虑这个问题，考虑完以后看完他的书，我突然间自认为找到了一个答案。就是能够成功的进入到这个市场，又能够成功的退出这个市场，这是我们所说的购物中心金融法则。你选择一个很好的时机，用很专业的方法把一个项目投入到市场中被消费者接受，被社会接受，被市场接受，这已经是你成功的第一步。

但是反过来，假定这个项目能够最终体现出它的经营价值，是看那些金融机构愿意不愿意买你的项目。并非中国的开发商都要做得像凯德一样，但是我觉得凯德和这本书，一个是企业，一个是一本书，让我产生了一种联想，我觉得中国的购物中心假如都是按照这种理念去做全盘的策划、招商、营运、筹划，中国的购物中心就不会出现过热、质量很差。所以我觉得应该从源头上对这些问题，特别是在2012年，有一种更高一点的认识。

【主持人】：各种资本进入到购物中心这件事，还是让我们这个行业特别高兴。因为你得到了各个资本的重视。他是看好你才会进入。之前在北京，去年和前年我们看到一些项目体现出来一些特点。北京所有的大型地产商都在瞄准核心的高端商业购物中心。金融街购物中心也是，我要招LV、CUCCI、阿玛尼。我们的开发商没有运营过任何商业地产项目，他们一头扎到高端。那一年北京的商业地产里面，能够如期开业的是少之又少。那一年永旺购物中心火了。大家都在核心商圈，我招不到LV。永旺走了郊区化、自主的日本品牌，它迅速开业了，而且在那个区域还不错。这已经慢慢成为过去了。这种社区型的购物中心已经成为开发趋势，在2011年的市场上我们也看到，很多的成熟的商业房地产开发企业，像中粮，他们打造了区域型家庭购物中心。站在行业的发展角度上，他在慢慢的从一个盲目的、一头扎进来的时候，也是慢慢的往理性的方向在走。行业的发展还是像各位说的要期待一下。下面有请石总聊一下你对11年的印象是什么？

深圳平安商用置业副总经理 石盛发

国内购物中心进入快速发展期

【石盛发】：刚才两位聊的很透彻，我也很认同。11年我们听到最多的是商业地产、购物中心的开发营运。我们也看到很多传统的零售商，百货、超市也是陆续的进入购物中心的行业。还有一些购物中心的业主比较复杂，我们还会看到很多和住宅、零售无关的企业也在进入购物中心这个行业。国内的购物中心行业还是一个比较复杂的状态下在运作。第二，2011年一个比较突出的现象就是，从12年开始，国内的购物中心进入了一个比较快速的发展时期。从02年到现在已经十年了。已经开业的购物中心有很多在陆续的调整过程中。一个是市场变化，第二，早期开发的购物中心可能在认识方面还是不够全面。有一些跟市场的变化太大，不太符合市场发展的需求。从专业化的角度来说，很多购物中心也在调整的过程中。在11年、12年已经开业的购物中心可能也在谋求一种突围，或者是发展。效益方面还会有一个大的变化。

【主持人】：2011年有一个事比较受大家关注，2011年北京市场发生了几件事情，一个是美美百货的关店。太平洋的撤出引发了一些行业性的思考。这两家店有的时候会是一个个案，但是他也可能是百货业慢慢消退、购物中心提升的过程？

购物中心运营模式需摸索转型

【杨敬玉】：05年富安百货的撤场已经拉开了一个序幕，购物中心去主力店化，或者是购物中心次主力店化。去主力店化讲的是购物中心作为传统的主力店的百货和专柜超市，已经不再是一个BK的和两个核心的主力店。尤其百货公司不是核心为主。超市是在逐渐的小型化。综合超市作为主力店，一般都是八千以上，有的甚至两三万。甚至是一个十万平方米的购物中心，一个超市尺要求两万平。但是它核心的这部分，生鲜食品、日常加工品这部分，也就是五六千，剩下的都拿去分租去了。在这种情况下，一方面去主力店化。购物中心需要的是能够起主力店作用的。并不是非要一个百货公司做主力店。我把过去的传统的百货公司，男服商场，女服商场、化妆品商场、鞋帽类商场，这时候我不需要这个主力店，我进行一系列的组合，我用一系列的男服小店组成一个男服商场，我用一系列的小店组成了各个小商场，把百货公司变成一系列的组合形式的次主力店。另外一种形式，我直接引进综合店。现在尤其商品零售的品牌，综合店的趋势非常明显。原来我只是卖鞋，我现在卖服装了，也卖帽子了，后来也卖包了。慢慢一个品牌的商品非常深。又延伸到我这一个店又做了非常多几种品牌。打造他自己的连锁店的零售商的品牌。这种类型的以不同的业种为主的综合的连锁经营商越来越多。这样的连锁供应商是可以起到过去百货公司的男服商场、女服商场、化妆品商场的作用。这就去主力店化了，我不需要店铺，我用一系列的次主力店。这样对于购物中心来说，既能起到过去传统主力店的作用。我们零售上讲的它能带来很强烈的正向的外部效应。我能吸引非常多的人流来。但是这些人流顺路又到其他店进行消费。同时，又有一个好处，我把这个店拆分以后，面积小了，租期可以缩短了，租金可以提高了，购物中心平效或者总体效益会显著的上升。超市的去主力店化或者次主力店化也有一个背景。现在超市非常丰富，过去以综合超市为主，现在最小一万五，甚至到两万多，现在以生鲜为主、小型的超市这样的零售商已经有很大的选择余地。在这种情况下和过去传统的综合性的两万甚至两万多以上的功能超市，我只需要三五千平方米的面积，和过去的相比，甚至我这三五千次主力店，又能起到吸引客流的作用，我甚至零租金，还省了一万五、两万平方米，综合效益在大幅度上升。背后还有一个背景，我们国内的零售商，尤其目前的传统百货，本质上还是一种分租商，为什么说它是分租商？因为通过统一收银、统一服饰和服务的形式，把各种供应商包装成一个整体。但是事实上他也是收差价的。国外有一种店纯粹的买手制的商店，我是靠我买手对市场的敏锐度选购到非常好的产品，我的独一无二的产品，通过我的采购我能给消费者创造很大的价值，当然他这差价赚的多了。你这个行业毛利率越来越地的情况下，这种分租商、住宅就叫二房东了，实际上是一个道理。在这种情况下，越来越有空间。百货公司没有能力给业主支付合理的租金。这两个购物中心，去主力店化或者次主力店化的趋势还有一个，百货公司的购物中心，后面百货公司也在转型。

【郭增利】：延续他刚才说的买手制。因为国外的购物中心和百货店一定是业主和主力店的关系。而且很难找到独立生存的店。但是为什么在购物中心中出现去百货，而且有越来越多的高水平购物中心更不会和百货店合作。出现这种情况原因非常简单，就是我们百货店用的方法，意味着他所引进的所有的合作伙伴、零售商、品牌商跟购物中心要引进的品牌商是雷同的。也就意味着业主可能要付出一个很低的租金，我们假设是三块钱，意味着一个月九十块钱。百货店一个月要三百，甚至五百。有很多聪明的购物中心，既然在招商的品牌上都是重叠的。我为什么要用这么低的价格交给百货店，还不如我自己做集合店、做主题区。

如果中国的百货店还是采用联营的方法，我相信购物中心和百货店会离的越来越远，甚至有可能形成购物中心是百货公司化。百货公司是购物中心化。但是两种都不对。都是从整个行业发展中是一个畸形的现象。应该是术业有专攻。零售商就该做零售商的事情。开发商去做开发商的事情，业主做业主的事情，资产管理的做资产管理的事情。如果是混搭的方法，最终的结果不是双赢的，可能是双输的。反过来提出一个问题，有没有可能因为中国购物中心的快速发展，会触动百货店改变目前的模式？这是一个很大的课题。因为百货店总之是要发展，要开店，开店就有两种模式，一种是开到别人的购物中心去，第二种是自己建。我们自己的优势在哪里？我们的优势应该是通过经营创造效益。我们的优势绝不是说投入多少资金建了一栋房子、一栋商场，假如说有更多的百货公司，或者整个行业面对同样的问题的时候，我相信也可能中国的百货店会在全世界形成一种新的独创的模式。在被购物中心快速发展的压迫下，很有可能他真要采购，他有可能会形成一种变革性的东西。现在至少有一个现象我们可以看到，百货在发展两端，一端是超大型的百货，十万平米，另一方面可能是一万平米。刚才NOVO提出主题百货的概念。出现分化的目的有两个：第一，我采取自建的我走大的路线，所谓的购物中心化。第二，我抱定了可能用经营的路线，我们跟跟更多的购物中心去合作。我们做出这种假设就有点像天方夜谭的。因为要想改变一个液态的模式何其难？但是我总觉得一个行业要发展，你要遵循的基本规则，通用的东西，你违背不了。既然真正的百货店应该是采购的。也可能十年甚至二十年，但是我相信可能会对百货业主自身产生一种振动，大家可能会思考这方面的问题，能不能实现这种模式的转化我们不敢肯定。但是我相信要跟购物中心有很好的合作的百货店应该是在加紧的去思考这方面的问题。就像我们刚才说的那两家百货店，美美也好、太平洋也好。我们作为主力店，我们跟购物中心的招商品牌之间能不能形成差别。而且有越来越多的购物中心不会被百货的强势所压倒。过去百货店会列出一张表，有500个品牌，是购物中心招商中是不能碰的。但是现在反过来说，你找的那500家，购物中心找的也是那500家。就看谁强势。过去是百货店强势。现在来看，有一些优秀的购物中心，万象城、尚泰百货，尚泰百货都是尚泰独有的品牌，它之间会和万象城形成一个很好的组合。

【主持人】：如果真的出现购物中心百货化，百货中心购物中心化，这样谁都不是谁，所以需要行业的变革。我们看到各路资本对于购物中心的垂青。我们也看到地产商原来纯粹是住宅开发，去卖掉、资金回笼。我们这边的商业地产非常多。现在所有的不管是全国型的还是大型的企业，我们看到像万科这样传统的住宅开发商，也在调整自己的企业战略，明确提出三七这样的比例划分，30%做业务线的商业地产。这个现象非常明显，很多地产商也在偷偷的布局。请问各位，地产商对于购物中心和商业地产表现出来的热情，背后的原因是怎么分析的？

过量开发面临更大风险

【杨敬玉】：住宅商往商业地产上转，首先是住宅产业本身发展的问题。我也在房地产开发企业工作了将近十年。住宅产业发展的问题一定是要有数，每年销售额、开发量得多大。第二年增长率是多少。一线城市开发饱满了开发二线。在北京开发一平方一万，到邯郸三平方才能卖一万。他在每年保持销售额不变的情况下，开工量就要越来越大。开工量越来越大带来一个巨大的风险问题，就是成本。所有的员工量、所有的成本相对于你的房价越来越敏感。甚至你的原材料稍微一涨，你的利润就都没了。劳动力稍微一涨你都没了，房价稍微一降你都没了。另外，这种速度不可能持续发展下去，三年五年没有问题，十年以后怎么办？我们领头的企业，这十年他要考虑的就不是十年以后的事情。所以现在的转型肯定是在企业发展过程中在战略上必须的考虑。至于说他怎么转型，那是一个选择的问题。还有一个更大的问题，在我们城市化的过程中，商业和住宅的匹配问题，城市城市，你有城还要有市。零售的带动消费、经济发展，对于满足生活需求，所以必须要有零售的商业物业的配套。现在因为政府在规划土地的时候，招牌挂也就是批租，中国也没有卖土地的。你有百分之多少的面积，如果你单纯的做纯粹住宅，你拿地会发现越来越困难。华润要是拿地很方便，我做个华润中心综合体，可以造个新城，这个新城的核心就有了。他就很有优势，政府也很欢迎。保持企业规模，会发现，你一年保持一千万平方米的开发量。每年有30亿的利润，但是也许我只有一百万平方米的纯量的商业，我每年也有30亿的利润。而且我每年越做越精。你每年要开发一千万平方米，你要找多少地方，你要经受多大的风险、你面对的消费者你要每年换一批。对于企业稳定的增长，和你前期做好的基础和月消费，跟他们有一个长期的互相的合作。对住宅来说是完全没有割裂的。所以企业的发展，突然发展很快，突然停顿。一般的企业生命周期来讲，他过了这个城市快速发展的时期已经壮大  ，必须要考虑怎么能面对我固定的消费者，零售房地产最主要的固定的房地产。这个转型肯定是大使所起。而且将来一线的房地产商一定会出现中国在商业地产方面领军的企业。当然可能周期会长一些。我想，怎么也要五年吧。

【主持人】：您这本书里面比较突出的是购物中心资本化，包括您所在的平安商用也是有这样一个背景。刚才郭主任说的非常形象和生动，购物中心的资本化你得进的来，出得去。如果说怎么来实现资本化的过程，这是摆在现在行业里面所有的地产商、购物中心的开发者面前非常大的一个难题。实现这个问题才可以达到资本化市场的途径。就这个问题您给我们分享一下经验。

【杨敬玉】：这个问题有一个先决的条件，首先是政府要做这个事情。作为企业来说，有很多是无奈的地方。当然我们根据资本市场发育的情况和金融政策的预判，企业可以做很多准备。从趋势上来讲，购物中心一定会投资是一个来源多元化的，但是并不是说每一个投资者，我要买这一平方物业，要买这一平方物业，他是作为一种金融产品来购买，整体的金融单位，作为一个法人他完全拥有物业的产权。在这个意义上来说，所有权是分散的，但是产权是统一的。他符合购物中心的根本规律。这个金融市场如果从企业的角度来看，有几点：第一，你要能够找到满足消费需求的定位，包括选址、经营组合、整体定位。在这个情况下，才有可能把你的产品做到收益率基本上能够符合金融产品的要求。我要是分散的基金单位，大家一起组成一个基金，每年的分红才4%。相对来说，我存银行五年存款也4%。在这种情况下，我投资购物中心的风险和买定期存款和国债的风险，国债的风险很小，而且变现的程度、流动性也高。我当然买这个。在这种情况下，你如果想进入金融市场，一定要有合理的风险相匹配的收益。购物中心这个产品相对来说，风险还是比写字楼要略大一些。在这种情况下我们可以有一个比较，如果做购物中心或者零售地产，你在市场上的收益一定要培育到高于写字楼的水平。目前这个水平能够做到6%的话，已经是非常满意的。目前头三年初期能够做到3%、4%已经是很好了。通常情况下前三年甚至前五年，整体的收益率水平是要低于写字楼的。但是购物中心的风险非常大。它有一个最大的特点，比如说购物中心有两个价值，一个是不动产的价值，一个是运营管理的价值。购物中心运营管理的价值是非常高的。也就是说你通过良好的运营管理，他的物业的价值可以极大的提升，写字楼是平稳的，但是增长潜力很低。作为企业来说，应该做好这种准备。在这种情况下，如果一旦国内的金融市场进行了完善，基金也好、瑞驰也好、信托也好，越来越多的情况下，TOP200的企业会很快的一批就上来了。就会有大批的资本退出，会以另外的渠道再进入。这个行业的发展一定是跟资本市场循环到一定的量，整个国内的购物中心产业或者商业房地产行业才能有一个快速的增长。

【主持人】：我们非常期待这能够早一天到来。

【石盛发】：购物中心的价值有一个完整的产业链。通过开发、投资、兼并收购、营运、最后一定是资本运作最后一环的。并不是购物中心开发了就完事了，购物中心是一个完整的产业链，也是一个完整的价值链。我们在营运阶段，只是提升营运价值，在下一个环节，一定是通过资本运作提升资本价值，这是一个完整的产业链。

【杨敬玉】：他在资本市场上如果不能兑现初期投资的价值，一定会找新增的资本。他要靠经营的收益来维持他的规模，这个产业才会发展起来。

【石盛发】：目前国外很多是提升运营管理价值，运营管理阶段的价值要进一步的挖掘，购物中心真正的价值体现在下一个环节里面。所以通过百货来营运，他就没有分享到后面资本的价值。

【主持人】：我们这几年在北京也看到了很多收购并购的案例，去年华星并贸赴港上市，想问一下杨总和石总，资本对现在的购物中心的进入是什么样的考量？他们在进入的时候会遵循一个什么样的评判标准？

【杨敬玉】：现在如果说各类资本市场进入购物中心产业，不如说各种行业背景的企业进入这个行业。现在还没有达到资本进入这个产业的发力的程度。资本进入一定是资本进入的方式，不是企业直接投资的方式。资本进入一定是后面所有的金融产品已经都是设计好了的。购并的购物中心已经是规划的非常好，已经符合他未来经营产品的收益率。他又给投资者个许诺，这是一个完整的产业链。现在说买卖购物中心，就是这些年钱多了。有一个资产增值的预期，或者未来我赌物业买卖，觉得在产品市场上直接物业买卖，相当于老百姓买房子、卖房子一样。另外，赌在资本市场上的预期，比如说我是上市的，我购买了之后，我注入到上市公司里面，可能投资者会对注入资产有很大的预期，我就可以募集一笔资金。至于募集完了之后，到底值不值这个钱，这很重要。目前还没有看到资本并购的典型案例。还是行业不同背景的企业在进行产品的买卖。当然是基于不同的后面的增值手法。还没到那种程度。

【主持人】：今天作客我们直播间，我们也特别关心您这本新书，能不能在这里跟我们分享一下是一个什么样的动机要出这样一本书？包括出书的过程中有什么有趣的故事给我们分享一下？

【石盛发】：想写一本书已经是有很多年了。杨总我们也是从事购物中心这个行业十多年了，一直有这样一个想法，把以前十多年的工作做一个梳理和总结。这么多难确实对购物中心这个行业也是特别感兴趣。在郭主任这么多年强力的专业化推动产业化指导思想的带领下，对购物中心行业也是逐渐的认识。但是在实际中，购物中心这么多年的发展过程中也出现了一些问题。发展速度很快，但是在表面繁荣的背后多多少少也有一些问题。没有遵守购物中心发展基本规律的东西还是蛮多的。基于这两个考虑，我们也花了一些心思来写这本书，在写这个书的过程中，也受到很大的启发，我们自己当时也没有想能写成这样子，在写的过程中慢慢的受到很多的启发。

【杨敬玉】：十四个月前就想要把这些东西攒一攒，一写，觉得不够，就坚持写了一段时间。就比较后悔，不敢开始这个事情。确实也是苦中有乐，我过去是人越多越喜欢讲一讲。回想起来，感觉自己写的一些东西、做的发言，感觉到积累了比较多的东西，已经感觉到不好意思了。把过去积累的一些基础的知识，搜寻一些，我们要追根溯源找理由，把购物中心所有环节的，从基础理论一直找到源头。八篇专题都出来以后，这个时候最大的愿望是赶紧做完吧，下次不做了。我有一个最主要的宗旨，你不能说就事论事，也不能用个别的代替一般。我盘一个购物中心，我就讲购物中心积累的规律，也不能以偏概全。发展的过程中，因为大家从业的人也都是在学习。你来我往的，没有真正的进行方法的、逻辑的基础理论的交锋，还是属于就事论事，以偏概全。我们的方法是从以知的公认的事实里面要找规律。要把这个问题概括清楚。我要用成熟的理论要解释，把这个概括得很清楚。我要把这是什么概括的很清楚，把为什么解释得很清楚。整个过程，这方面我们比较自豪，  确实给同行很多的做了一个榜样。在繁忙的工作之余多进行一些细分的理论的准备。也是磨刀不误砍柴工。对于这个行业，对于实际工作操作也有非常大的帮助。还有一个是做完以后眼睛花了一百度。

【主持人】：通过今天的聊天，我们接触的是市场面的多一些，我们今天是沿着纵深的线索，购物中心历史化的线索。我自己本身也拜读了这本书，我漫谈了最新的市场一线的案例的解读，看到了翔实的租金的数据。在整个购物中心的历史化的过程中，需要很多这样的书，我们跟那一波人的感觉是相同的。郭主任怎么认同这本书的意义？

【郭增利】：刚才杨总说的话是购物中心圈内老总都会认同的一句话。我们会出现阶段性的反复。当看到市场最亮的时候，我们很清醒。但是当行业又发生变化之后，我们发现自己又在困惑。当解决这些问题之后，我们发现我们清醒了，但是前面又发现很多没有解决的问题。用学习学习再学习形容这个行业的成长对于我们这个行业来说是非常重要的。我们下面会有四个研究和非常专业的机构合作。也会把何主编你建议的内容都涉及过来。都过这本书我为什么会极力的去推荐这本书，是因为我看了这本书，我学到了很多，觉得过去没有想到的也没有感觉到的东西。我们也发现项目中的老总们，老板们，他在项目操作中考虑有很多并不是产业的。所以我把这本书推荐给何主编，希望业内有更多的人能够去分享这种最新的研究成果。他们把他们十多年的积累沉淀下来做了总结，应该会对行业的成长、对整个项目的实际操作有指导性的作用，能够降低一些风险。

【主持人】：由于时间关系，我们今天的论坛进行到这儿。通过各位的分析，我对这本书有了更深刻的认识。也希望各位以后有时间继续作客我们的演播间。